Diari digital d'Andorra Bondia
Pascual Gracia: “La llei d’arrendaments no respon a les necessitats reals del dia d’avui”
Pascual Gracia: “La llei d’arrendaments no respon a les necessitats reals del dia d’avui”

Pascual Gracia: “La llei d’arrendaments no respon a les necessitats reals del dia d’avui”


Escrit per: 
M.S. / Foto: Jonathan Gil

El president de l’Associació de Propietaris de Béns Immobles (APBI), Pascual Gracia, fa balanç de la feina feta els primers dos anys i mig de l’associació i avança que tenen enllestida una proposta de llei d’arrendaments de finques urbanes ja que la vigent “ja té bastant temps, és excessivament rígida” i a més a més no dóna resposta a les necessitats actuals ni facilita l’entesa d’arrendadors i arrendataris. 

¿Quin balanç fa de la feina d’aquests primers dos anys i mig de l’associació?
La veritat és que se’n pot fer un balanç positiu, sobretot perquè ens hem centrat molt en  tasques que es poden tirar endavant més amb la dedicació de temps per part dels membres de la junta i d’alguns associats que no amb la contractació de professionals. Fruit d’aquest treball properament celebrarem una junta en què presentarem als nostres associats una proposta de llei d’arrendament de finques urbanes que creiem que seria la més adequada a l’entorn andorrà. Primer l’acabarem de consensuar amb els nostres membres, que ja han fet les seves aportacions, i un cop la tinguem aprovada la presentarem a les administracions i a altres associacions amb què puguem tenir punts de trobada, perquè creiem que hi ha moltes iniciatives que poden ser beneficioses tant per al propietari com per a l’inquilí. 

¿Es pot dir doncs que s’ha assolit l’objectiu pel qual va néixer l’associació?
L’objectiu no estarà assolit fins que no aconseguim que es modifiqui la llei, però fer el pas de consensuar amb tots els membres determinades posicions i tenir el discurs llest per presentar-lo a tercers ja és un pas endavant important. A més, ja ens hem configurat com un interlocutor vàlid de cara a l’administració i altres associacions per discutir totes aquelles qüestions que ens poden afectar. 

¿Amb quin o quins problemes es troben els associats a l’APBI avui en dia?
El problema fonamental és que ens regim per una llei d’arrendament de finques urbanes que té bastant de temps i que no respon a les necessitats reals del dia d’avui. Per posar un exemple: quan es va adoptar entre les mesures anticrisi, ara per sort ja derogada gràcies a la tasca de l’associació, la resolució anticipada sense dret a indemnització. Pel que se’ns va dir es va fer amb la idea que pogués promocionar el mercat residencial, però com que la llei és un cos comú per a tots els mercats, com a contrapartida, i precisament en un entorn de crisi on es paralitza l’activitat de venda però per al que promociona per llogar sí que pot ser un bon moment, aquesta mesura ho va impossibilitar del tot. Va ser també en el moment que s’apostava per l’obertura i la diversificació econòmiques. Si han d’arribar activitats econòmiques noves al país, probablement perquè són noves necessitaran un immoble i les empreses que comencen en un altre país, gairebé sempre, no compren sinó que lloguen a l’espera de veure com els evoluciona el negoci. En aquestes circumstàncies ningú podia promocionar per llogar per a una activitat nova al país, perquè es fa un contracte de lloguer a deu anys i el que abans era una garantia per finançar l’obra amb aquella mesura ja no, perquè anaves al banc i et deia que allò no valia per a res perquè en un mes et podia dir que se n’anava i no hi havia res a fer. 

¿La proposta de llei que plantegeu, doncs, aniria en la línia que se separin els diferents usos?
Efectivament. Una bona part de les nostres propostes va en aquest sentit perquè entenem que en un contracte de lloguer, o dues parts que es posen d’acord, que és el que és en definitiva, la tutela que tingui el Govern no pot ser la mateixa quan hi ha un equilibri entre les dues parts, és a dir quan dos professionals es posen d’acord, que quan una de les parts no es dedica professionalment això, que és el cas del mercat residencial. En aquest cas és normal que la llei sigui més concreta, però quan se surt d’aquest mercat la llei dóna per pressuposat que ha de vetllar pels interessos de l’inquilí, perquè aquest ha de ser la part feble. Per exemple, en el cas d’un propietari que té un local comercial i el lloga a un banc o a una cadena de venda de roba internacional, ¿quina és la part feble de les dues, si n’hi ha cap? A més, el Govern no ho fa amb la resta de contractes ni acords a què poden arribar altres professionals, sinó que deixa més llibertat de pacte. Quan hi ha un acord entre professionals, ¿per què hi ha d’haver aquesta tutela? Pot ser ben intencionada, però pot perjudicar els interessos de les parts.

Us queixàveu també del fet que la llei estableixi una duració mínima d’un contracte.
Cinc anys mínim per llei, i segons la inversió que hagi de fer l’inquilí es pot allargar fins a set. Però ets pots trobar amb diferents situacions. Per exemple, hi ha un establiment que ara està molt de moda, les pop up stores, botigues que són per tres mesos o, encara que no sigui així, per a un client que vulgui provar un producte i vulgui un any de lloguer i si va bé poder ampliar o tancar si no funciona. Es fa un contracte d’un any, les parts es posen d’acord i no passa res, però imagina’t que passa aquest any i l’inquilí diu que no marxa. Doncs encara que hi hagi el contracte d’un any, com que la llei diu que com a mínim són cinc, el propietari l’ha de tenir cinc anys. Pot ser que a un propietari no li interessi llogar per cinc anys a un preu baix, però potser sí que per un ho faria i seria una manera de no tenir el local buit, però el fet que l’inquilí es po­gués quedar cinc anys amb aquest preu fa que no ho faci. Pot passar també a la inversa, que l’inquilí, després d’un any, digui que marxa i que el propietari li demani una indemnització pels cinc anys que preveu la llei. 
La realitat diu que seria bo permetre contractes de menys durada, que podrien interessar a totes les parts, però com que hi ha un risc per a les dues parts no es fa. Conclusió: tenim més locals i més despatxos buits. La llei obliga arrendadors i arrendataris a agafar una bola de vidre i a fixar un lloguer per cinc anys i esperar que s’encerti. Això no ho fa ni el Fons Monetari Internacional, que revisa les seves pròpies previsions per a l’any següent cada tres mesos. 

I els efectes de tot això...
Això provoca molts desajustos en el mercat. Amb aquest marc, arribar a un acord de lloguer és com una partida de pòquer. Al final una de les parts estarà molt contenta i l’altra trista, però a la llarga és dolent per a tots, perquè a cap propietari li interessa pactar un lloguer que l’inquilí no pot pagar perquè acabarà malament, i al revés, si el lloguer és massa baix i el propietari troba que la situació és lesiva per als seus interessos no voldrà renovar i l’inquilí, si li funciona, voldrà continuar.  

Una llei massa rígida, doncs.
Tenim un entorn molt rígid que no permet determinades solucions que el flexibilitzarien. El que deia de la bola de vidre no és només una qüestió de duració sinó de com està plantejada la llei, que també estableix un lloguer fix. Abans podia haver-hi dubtes, però des que hi ha pla comptable i l’obligació de dipositar els comptes és molt factible arribar a acords de lloguer variable. És a dir, una part fixa més petita i una altra de variable en funció de la situació econòmica, i quan les coses millorin ja hi guanyaran tots dos, tant l’inquilí com el propietari.
La bona fe de totes dues parts.
En aquest cas no, abans dels plans comptables i l’obligació de dipositar els comptes sí que hauria estat bona fe però ara no, perquè el propietari pot calcular el variable a partir dels comptes que es dipositin, i si el dia de demà hi ha un problema per haver falsejat els comptes no serà amb el propietari sinó amb la hisenda pública.

Sovint es diu que alguns propietaris prefereixen tenir locals buits que lloguers baixos.
Pel que he parlat amb els associats el principal problema en aquesta qüestió és el procediment de desnonament. Un propietari pot trigar de mitjana al voltant d’un any a fer fora un inquilí morós, i no estic distingint entre client residencial i comercial. En el cas de locals comercials i despatxos és relativament habitual que algú que ha provat de muntar un negoci però no li funcionen les coses generi deute i, com que no és d’aquí, la solució més fàcil és desaparèixer. I com que no s’ha donat de baixa de res, el propietari està lligat de mans perquè aquell immoble el té llogat algú. Aleshores s’inicia un procés judicial, es declara l’empresa en fallida... i poden passar un o dos anys amb el local parat i a més a més amb tots els desperfectes que hagis d’assumir. Per exemple, si es tracta d’una nau industrial on l’inquilí ha deixat determinat material que reclamen els proveïdors, resulta que com que està guardat al teu local encara que no hi puguis entrar perquè no és teu es pot donar la paradoxa que ets responsable de la custòdia d’aquell material perquè el local és teu. 

Cal doncs agilitzar el procés.
Sí, perquè a més l’experiència ens diu que hi ha dos tipus de morosos, o de persones que tenen problemes per poder pagar. N’hi ha que el primer mes que no et poden pagar el primer que fan és trucar-te, i aleshores, la majoria de propietaris, per interès propi miren de buscar una solució, buscar un local o pis més petit, pactar una rebaixa per un temps determinat si és una qüestió puntual... Aquestes coses es fan, encara que pot ser que no hi hagi acord, òbviament. Després hi ha l’altre tipus, que el segon o tercer mes ja no paga però no truca ni diu res, i que quan el propietari intenta contactar-hi no li agafa el telèfon, i que veus que coneix perfectament el procediment de desnonament a la Batllia i s’espera a l’últim dia per dipositar la fiança i tornar a començar.... i molt probablement, si ho mires, hi ha altres precedents amb altres propietaris. 
Doncs la llei permet tot això i, en canvi, el propietari l’única mesura que té per protegir-se és reclamar que les garanties i fiances siguin més grans per cobrir aquest període de temps. Si el procediment fos més àgil, hi hauria propietaris que podrien plantejar rebaixar garanties si tinguessin assegurat que en dos mesos els retornen el local.

Entrevista Pascual Gracia
Número de vots: 182
Comentaris: 0

Contacta amb nosaltres

Baixada del Molí, 5
AD500 Andorra la Vella
Principat d'Andorra

Telèfon: + 376 80 88 88 · Fax: + 376 82 88 88

Envian'ns un correu electrònic