Quatre de cada deu habitatges s'han venut per un preu superior als 500.000 euros i tres de cada 10 per més d'un milió. Si ens fixem ara en el preu mitjà ofertat per habitatge, era d'1.256.770 euros el tercer trimestre de l'any passat i si ens cenyim als pisos, de 956.401. I és que el preu mitjà de l’habitatge a Andorra ha assolit un màxim històric de 4.373 euros per metre quadrat. D'aquí s'infereixen diverses conclusions, entre les quals que la compra de vivenda està pels núvols i que ara per ara no té aturador i que el sector immobiliari viu un moment més que dolç amb un rècord absolut d'activitat. Així es desprèn de la quarta anàlisi del mercat immobiliari del Principat d’Andorra encarregat per l'AGIA i que avui ha presentat el director de la Càtedra en Mercat Immobiliari de la Universitat de Saragossa, Luis Alberto Fabra.
Però per què s'incrementen més i més els preus de venda? Doncs perquè hi ha més demanda interna i d'estrangers, mentre que l'oferta "és cada vegada més reduïda", ha respost l'expert. De fet, s'observa que la reducció de l'oferta ha estat de prop d'un 13% amb 1.551 habitatges i continuarà caient a curt i mitjà termini. Per contra, la població ha continuat creixent, un 2,3% en el darrer any, el que suposa uns 2.000 nous residents. Si a això se li suma l'elevada superfície mitjana de les vivendes, com que "al final, el que comprem són metres i el preu del metre quadrat és el que determina el comportament del mercat, si ens trobem amb vivendes d'alt nivell de superfície, lògicament el preu no pot ser econòmic", ha indicat Fabra.
Així les coses, el mercat de la compravenda es troba molt tensionat i no pot donar resposta a la necessitats de la població, i menys a les de la població treballadora, que necessita un habitatge a preu raonable. Ni més ni menys.
Segons recull l'anàlisi, durant el tercer trimestre del 2025 s’han registrat 575 transaccions immobiliàries, amb un increment del 65,2% respecte al mateix trimestre de l’any anterior, consolidant uns nivells destacats d’activitat. En termes interanuals, el semestre s’ha tancat amb 2.218 compravendes, davant les 1.986 interanuals del segon trimestre, les 1.608 del 2024 o les 1.821 del 2023.
El que crida l'atenció és que Andorra registra unes 25 operacions de compra-venda per cada 1.000 habitants i any, una dada superior a la d’Espanya, va apuntar Fabra, però que il·lustra la intensitat de l'activitat immobiliària.
De rècord ha estat també el valor de tots els bens immobles transmesos, 342,42 milions d'euros. I si ens fixem concretament en el valor dels pisos, habitatge unifamiliar i edifici transmesos, va ser de prop de 250 milions d'euros. Són "xifres històriques" amb un altre rècord, és clar, el de facturació des del 2013.
Solucions
Davant d'aquest panorama d'un mercat tan tensionat quines són les solucions aportades per l'expert? Doncs al seu parer, "és important tractar de forma diferent al comprador que compra per residir del que compra per altres finalitats". Un tracte que s'hauria de traduir en "l'aspecte fiscal que diferencïi aquestes dues situacions". Quant a la limitació de compra als inversors estrangers, Fabra creu que això compet al Govern segons la línia estratègica que tingui.
Per a Fabra, tot mantenint el preu mitjà del metre quadrat actual, la solució més fàcil i efectiva seria que es construexi vivenda més petita, d'uns 70 metres quadrats per exemple, que costaria uns 280.000 euros. I és que aquest creu que seria el producte que estaria més en consonància amb la demanda.
D'altra banda, el catedràtic és de l'opinió que els promotors estarien interessats en atendre aquesta demanda, considera que "des del punt de vista de la viabilitat d'una promoció és molt més rentable i àgil més unitats a menor preu que menys unitats a major preu". També ha apuntat el que ja ha proposat en d'altres ocasions: "fomentar la segregació de les vivendes de major superfície". D'aquesta manera creu que "aconseguirem aproximar-nos a un major equilibri del mercat". Ara bé, el que caldria llavors és canviar les regulacions comunals per afavorir aquest tipus de construccions que repercutirien al cap i a la fi en la població.
El mercat de lloguer, sota mínims: un de cada 10
No és cap novetat constatar una i altra vegada que el mercat d'habitatge de lloguer està sota mínims: així només una de cada deu vivendes és de lloguer i nou de cada deu de venda. Fabra ha indicat que a 31 de desembre de 2025 només hi havia disponibles 165 vivendes en els portals immobiliaris, el que reprepesenta un 37% menys si es compara amb el primer semestre de l'any. Aquest fet ha provocat una continuïtat en la tendència alcista del preu de l’habitatge en lloguer, registrant nous màxims tant en preu per metre quadrat (25,7 euros de mitjana) com en preu per habitatge (3.208 euros de mitjana).
