Joan Carles Camp: “Els canvis no són suficients per suplir la pèrdua d’ocupació dels immobles”

El president del col·legi professional d’Agents i Gestors Immobiliaris (AGIA), Joan Carles Camp, parla sobre la difícil situació en què encara està el sector.

Demana al Govern que doni més facilitats al teixit empresarial i que ajorni l’aplicació de noves normatives, ja que ara fan més complicat tirar endavant. També destaca la necessitat de donar-se a conèixer més a l’estranger i anar a buscar residents passius a països més llunyans.

¿Quina és l’evolució de les vendes d’habitatges des de principis d’any?
Comparant el primer trimestre del 2013 amb el 2012, la davallada és del 48%. Ara esperem obtenir les dades del segon trimestre per veure quina tendència es confirma, però les perspectives són que estem en la línia del primer trimestre. Tot i així, no volem donar dades fins que no les tinguem de forma oficial. És força preocupant que de moment ja tinguem una davallada del 48% respecte al 2012, perquè el 2012 ja estàvem en un període de crisi força important.

¿Com ha variat el preu del metre quadrat?
Una cosa és l’obra nova. Els costos continuen sent els mateixos que temps enrere, per tant és molt difícil produir metre quadrat construït per sota dels costos i ningú es dedicarà a vendre per sota dels costos de producció. Una altra cosa són algunes persones que estan passant un mal moment i que tenen necessitat de vendre i que, per tant, estan disposades a abaixar preus. Això  fa que tinguem unes oscil·lacions importants.

¿Quin és el preu que permet cobrir els costos?
Tenim promocions d’obra nova que ara s’estan ajustant i estan venent al voltant de 2.600 euros o 2.700. Produir per sota ho veiem molt complicat. Per altra banda, sabem que es fan operacions força per sota, però són propietats antigues.

¿Quina afectació té això en el sector?
Fa que tinguem una disbauxa de preus. És la llei de l’oferta i la demanda i no s’adapta a cap realitat. És la necessitat que té algú de vendre i el comprador se n’està aprofitant perquè està comprant a un preu molt per sota del cost de construcció i, quan sortim de la crisi, en sortirà beneficiat.
Per això diem que ara és el moment de comprar, no de vendre. A través de la web del col·legi (houseandorra.net) podem calcular el preu del metre quadrat que s’està oferint i en línies generals podem dir que totes les parròquies, excepte Andorra la Vella i Escaldes-Engordany, estarien en una mitjana de 3.000 euros i aquestes dues parròquies estarien al voltant dels 4.000 euros el metre quadrat. Una altra cosa és a quant es pot acabar tancant cada promoció, que és una qüestió que se’ns escapa.

¿També han baixat els preus dels lloguers?
En el mercat de lloguer hi ha més oferta que demanda per la caiguda de població, per promocions d’obra nova que no s’han pogut vendre i han entrat al mercat de lloguer, i per petits inversors que no poden vendre una propietat o que n’havien comprat una per destinar-la a lloguer. En tenir sobreoferta hi ha propietaris que es posen nerviosos i estan llogant per sota dels llindars de rendibilitat. La gent ha de ser conscient que si érem 90.000 ocupàvem 30.000 habitatges i si en quedem 60.000 n’ocuparem 20.000. Per molt que baixem no els ocuparem. Per tant hem de ser imaginatius i buscar altres fórmules.

¿Ha crescut la morositat amb la crisi?
No en tenim constància. Sabem que hi ha persones que tenen dificultats, però també sabem que si aquestes persones tenen voluntat de pagar, els propietaris accedeixen a arribar a acords. Sempre s’intenta no arribar a la justícia. Tot i així, hi ha un volum important que hi arriba.

¿Quines són les perspectives de futur?
Esperàvem que el 2012, que consideràvem l’any més dolent, hagués estat un punt d’inflexió, però malauradament des de principis del 2013 encara hem patit una davallada important. Sabem que s’estan fent molts canvis a Andorra, que es treballa en la bona direcció, però tot l’esforç que estem fent no és suficient per suplir la pèrdua d’ocupació de les unitats immobiliàries que hi ha al mercat.
Sabem que hi ha la qüestió de les residències passives, que s’està treballant en l’obertura econòmica, que hi ha petites empreses que s’estan instal·lant, però malgrat tots aquests esforços som incapaços de suplir aquesta davallada de l’economia interior. Només cal mirar la davallada de la població activa, que es tradueix en una davallada de la població general. Si cada dia som menys, cada dia tindrem menys habitatges a omplir i per tant més oferta que demanda.
A part de la crisi econòmica, tenim una crisi de confiança. La societat en general, el sistema financer, hauríem d’intentar ser més proactius i veure les coses amb un altre caire, ser optimistes. Amb tot el que fem no n’hi ha prou i caldran segurament reformes de més envergadura per tirar endavant.

A l’hora d’adquirir un habitatge, també hi influeixen les dificultats per obtenir el finançament.
Les entitats financeres estan donant préstecs, però volen la garantia que aquella persona pugui retornar-lo. Les entitats tenen més informació que nosaltres i saben si ens poden deixar o no el préstec.

¿Es demana més esforç al sector bancari?
Tot l’esforç és positiu, però és molt complicat.

Ha parlat de la nova regulació de les residències passives. ¿Quin balanç en fan?
Tenim la percepció que se’n fan gairebé més que abans. Sabem que hi ha demandes i que hi ha companys que n’estan fent. Això també és un atractiu perquè cada dos famílies que vénen donen vida a una família de residents, perquè són gent d’un perfil mitjà-alt. Durant la crisi del 82, el mercat anglosaxó ens va ajudar molt. Hem d’esperar a veure com evoluciona i segurament haurem d’anar a buscar gent més lluny, als països anglosaxons, de l’est, als emergents...

¿Trobeu a faltar més promoció a l’exterior?
Tots els organismes involucrats en les residències passives hauríem de ser més proactius i anar-ne a captar. Som un país tan petit que amb qualsevol cosa que trobem que ens arribi a funcionar podem canviar de seguida la tendència. També un toc d’atenció a la classe política: si tenim lleis que ens molesten per al desenvolupament de l’economia, som tan petits que el legislatiu pot modificar aquests aspectes per afavorir més l’entrada de capital estranger o a l’hora d’exportar cap a fora. Hauríem d’aprofitar el fet de tenir el legislatiu i l’executiu tan a prop per adonar-nos de les coses que ens són nocives.

¿Quins són els canvis més urgents?
Donar facilitats a l’emprenedoria i el teixit empresarial i intentar regular d’aquí un temps. Ara tenim moltes normatives noves, com és la qüestió impositiva, i això fa que a les empreses encara els costi més tirar endavant. Els empresaris estan patint molt i són els que realment estan aguantant el cop. També, per exemple, els pagaments a la Societat de Drets d’Autor, cosa que perjudica els establiments hotelers, indirectament també ens perjudica a tots. Hi ha uns compromisos que s’han de complir, però potser cal complir-los amb un altre tempo. Perquè si l’hostaleria està patint i encara la carreguem més, algun pot tancar i això tampoc interessa. Cal una mica d’oxigen.

¿Han notat algun efecte positiu de l’obertura econòmica?
Nosaltres érem conscients que ens portaria riquesa a llarg termini. Per ara només vénen petites i mitjanes empreses. Fins que no tinguem tots els convenis per evitar la doble imposició, sabem que d’empreses grans en vindran molt poques. Per tant hem d’acabar aquests deures.

¿Suposen una competència per a l’AGIA els bancs?
Hem ofert els nostres serveis a les entitats financeres per poder vendre els seus productes. Al nostre portal també s’hi podran posar les unitats immobiliàries que tingui la banca. Ja tenim un acord amb tres entitats financeres i amb altres estem acabant de polir alguns aspectes. Això permet que puguem comercialitzar el seu producte i que ells continuïn oferint el finançament preferencial. Amb això esperem que ells puguin fer de banquers i nosaltres, d’agents i gestors immobiliaris, fent que cadascú faci la feina que li toca. Pel que sabem, les entitats financeres no tenen un volum important d’habitatges.

¿Com està afectant la crisi les empreses del sector?
Hi estem deixant plomes. Perdem algun professional cada mes o cada mes i escaig, i això és preocupant. Però si la situació no millora, lamentablement, no tenim feina per a tots els que estem en el sector.

¿Quantes empreses han tancat darrerament?
El 2012 van tancar una dotzena d’empreses i del 2013 no en tenim dades. El 2012 va ser gairebé una mitjana d’una per mes. Segurament el nostre sector estava sobredimensionat. Segurament en tenim molts a Andorra.

¿Per fer front a aquest context, des de l’AGIA es demana algun tipus d’ajuda al Govern?
Per impulsar el sector el primer que hauríem de fer és no posar tantes traves administratives a la gent que vol venir a comprar habitatges a Andorra. Però és clar, si hem de complir una sèrie d’obligacions que ens imposen des de fora, el que hauríem de fer és intentar suavitzar aquests requisits i ser proactius. Hauríem de donar a conèixer, a través del ministeri d’Exteriors o de Turisme, les excel·lències que tenim al país i anar a captar gent als mercats que siguin.

Un Govern té la capacitat de fer aquesta tasca.
Té més possibilitats, coneix els punts estratègics, sap on podem anar i on no. Si es pot anar de la mà del Govern per captar residents passius o empreses, és molt més interessant. S’està fent, però els fruits no són tan ràpids com voldríem.

¿Està envellit el parc immobiliari d’Andorra?
De vegades tenim el mal concepte que el parc immobiliari està envellit, però quan anem a ciutats com Barcelona i Tolosa i comprem o lloguem habitatges de 300 anys, no els trobem vells. A Andorra es construeix bé i és cert que cal fer-ho cada vegada millor, ser més eficients en l’àmbit energètic. És a través de passar el missatge que anirem avançant en aquest sentit.

¿També seran positius els canvis en les ajudes a la rehabilitació introduïts recentment?
Està bé que, a través de la pedagogia, la gent tingui la sensibilitat que cal fer les coses millor. I que els habitatges que estiguin molt mal aïllats, si es volen continuar llogant, hauran de ser més eficients energèticament perquè la factura de la calefacció pot arribar a ser molt cara i pot ser que l’habitatge no el lloguem. Això no podem forçar-ho, ha de ser un procés natural, perquè hi ha moltes comunitats de propietaris que tenen moltes dificultats per pagar les despeses ordinàries i no els podem exigir que facin unes reformes importants. Però tot això ha d’anar lligat al fet que hem de ser capaços d’omplir aquelles unitats immobiliàries i generar riquesa al país, si no de poc servirà refer-lo.